市人民政府关于《合肥市住宅小区 物业管理条例（草案）》的说明

市人民政府关于《合肥市住宅小区

物业管理条例（草案）》的说明

——2022年10月28日在合肥市第十七届人民代表大会

常务委员会第五次会议上

市房产局局长  陈传东

合肥市人民代表大会常务委员会：

受市政府委托，现将《合肥市住宅小区物业管理条例（草案）》（以下简称《条例》）的立法情况说明如下：

一、立法必要性

（一）制定《条例》是落实中央和省市加强基层治理决策部署的需要。2017年以来，中共中央国务院《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》、住建部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）等一系列文件，明确要求将住宅小区物业管理纳入基层治理体系，要加强物业管理，加强党建引领，推动住宅小区物业管理不断创新。

（二）制定《条例》是细化落实有关法律法规的需要。近年来，《民法典》《安徽省物业管理条例》等法律法规先后出台，对住宅小区物业管理提出了新要求，有必要通过地方立法对相关规定进一步细化，增强可操作性。

（三）制定《条例》是提升物业服务水平的需要。当前，物业管理还存在一些突出问题：一是业委会成立难、换届难，组建率低；二是部分物业企业服务质量不高，履职不到位，缺乏有效监管；三是公共收益收支管理不规范，侵占公共收益的情况较为突出；四是专项维修资金使用程序繁琐，紧急情况下难以使用专项维修资金消除房屋安全隐患；五是物业矛盾纠纷多，纠纷化解机制不健全，一些矛盾纠纷难以得到及时有效化解，等等。为从制度层面解决物业管理现实难题，需要制定《条例》，推动物业服务品质不断提升。

二、立法过程

《条例》已列入今年市人大常委会立法计划。在市人大常委会主导下，市房产局承担《条例》调研起草工作，组织起草了草案送审稿。市司法局收到送审稿后，按照立法程序进行了审查，分别征求了市直相关部门、县（市）区政府、开发区管委会意见，通过市司法局门户网站、微信公众号等广泛征求社会公众意见，开展立法协商，邀请省人大法工委、省社科院、安大法学院等有关专家进行论证。经反复修改完善，形成了《条例（草案）》。

10月19日，市政府第20次常务会议审议通过《条例（草案）》，并形成《合肥市人民政府关于提请审议〈合肥市住宅小区物业管理条例（草案）〉的议案》报市人大常委会。

三、主要内容

本次立法坚持“不重复、有特色”的思路，对上位法有规定的不再重复，立足我市实际，聚焦突出问题，对党建引领小区治理、业委会换届、业委会成员资格审核、公共收益共管账户设立、物业管理委员会组建等作出创新性规定。

（一）突出党建引领，破解基层组织“介入难”。根据国家、省有关红色物业的建设要求，草案明确物业管理活动坚持党委领导、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局，构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系；建立社区党组织领导下的居（村）委会、业委会、业主代表、物业企业共同参与的住宅小区物业管理综合协调机制；推动社区党组织委员及居（村）委会成员通过法定程序担任业委会成员，推动符合条件的业委会成员成为社区党组织、居（村）委会成员。（第一、三、四、十二条）

（二）细化业委会组建换届规定，破解业委会“成立难”。针对业委会成立难、换届难等问题，草案规定：一是细化业主大会会议筹备程序。符合业主大会成立条件，但未召开业主大会会议的，街道办事处、乡（镇）政府应当组建首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。二是明确业委会换届程序。街道办事处、乡（镇）政府在业委会任期届满前，指导成立业委会换届工作小组，组织召开业主大会会议，选举产生业委会。业委会逾期未换届的，街道办事处、乡（镇）政府组建业委会换届工作小组。三是建立业委会候选人资格审查制度。街道办事处、乡（镇）政府组织社区和监察、公安、物业管理等部门，审核业委会成员候选人资格。四是建立物业管理委员会制度。不具备成立业主大会条件的住宅小区，由街道办事处、乡（镇）政府组织成立物业管理委员会，暂时代行业委会职责。（第八、十、十二、十九条）

（三）规范物业企业选聘运行，破解物业企业“履职难”。针对物业企业选聘不规范、不履行约定职责等问题，草案规定：一是前期物业服务期间，建设单位确需更换物业企业的，应当通过政府公共资源交易平台等公开招投标的方式选聘；业主大会成立后选聘物业企业，可以通过政府公共资源交易平台招标。二是物业企业要做好住宅小区绿化养护、秩序维护、物业承接查验、服务信息公开、物业管理区域巡查、安全隐患排查等工作。三是物业企业不得有擅自降低服务标准、提高服务收费标准、无权处分业主共有财产以及干扰业委会选举等违法行为。（第二十、二十四至二十七条）

（四）建立公共收益共管账户制度，破解公共收益“规范难”。为了加强住宅小区公共收益管理，在前期广泛征求意见的基础上，草案进一步明确公共收益收入及支出范围，并建立公共收益共管账户制度。业主大会成立前，物业企业和居（村）委会设立公共收益共管账户；业主大会成立后，经业主大会同意，业委会与居（村）委会设立公共收益共管账户，由居（村）委会对公共收益的使用程序、范围、额度等进行监督。（第三十五至三十七条）

（五）简化专项维修资金使用程序，破解维修资金“使用难”。为解决住宅小区专项维修资金筹集使用难的问题，草案简化、细化紧急情况下专项维修资金使用程序，提高使用效率。发生屋面、外墙体渗漏等八种危及房屋安全情形的，由业委会或物业企业提出应急处置方案，经街道办事处、乡（镇）政府确认并在住宅小区公告后，报专项维修资金监管部门审核申请使用。（第四十条）

（六）健全物业纠纷调处机制，破解物业纠纷“化解难”。一是县（市）区物业管理部门调处物业管理重大矛盾纠纷。二是街道办事处、乡（镇）政府应当召集本辖区内物业管理联席会议，调处矛盾纠纷，整合现有执法资源，加强对住宅小区内违法行为的巡查、处理。三是各级政府及居（村）委会应当建立四级调解机制，聘请专业人员开展调解工作。充分利用退休老党员、老干部、老职工等社会力量化解矛盾纠纷。（第五、四十五、四十六条）

（七）关于法律责任设定。针对调研起草过程中，社会公众反映的物业企业存在降低服务标准、增加收费内容、违法催缴物业费等问题，物业管理区域内高空抛物、擅自改变建筑（设施）结构或用途、损坏绿化或公共安全设施设备、妨碍消防安全等违法违规行为，在要求加强管理、加大惩治力度的同时，充分听取有关方面意见和研究论证，依据《立法法》《行政处罚法》等法律法规对这些违法行为设定了法律责任。

此外，草案还对部门职责、业主自行管理、物业费收费标准及催缴等问题作出规定。